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诉讼程序法律实务
1、房屋登记工作规范(试行)
 
目录
 
 
 

1.总 则

1.1  目的和依据

为规范房屋登记行为,维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益,依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》(建设部令第168号)、《北京市城市房地产转让管理办法》(市政府令第135号)等法律、法规、规章,结合本市房屋登记工作实际情况,制定本规范。

1.2  房屋登记

房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

1.3  适用范围

本规范适用于本市行政区域内的房屋登记工作。

1.4  房屋登记分工

    北京市建设委员会(以下简称:市建委)是本市房屋登记机构。受市建委委托,北京市房屋权属登记事务中心、各区县建设委员会、房屋管理局(以下简称:市、区、县登记部门)负责具体实施房屋登记工作。
北京市房屋权属登记事务中心负责办理全市范围内的下列房屋登记:军队房屋、武装警察部队房屋、保密房屋的房屋登记;中央国家机关办公用房的房屋登记;其他应由北京市建设委员会直接办理的房屋登记。
     前款范围以外的其他房屋登记,由房屋所在地的区县建设委员会、房屋管理局负责具体办理。

1.5  房屋登记信息系统

市、区、县房屋登记部门应当在市建委建立的北京市房地产交易权属管理系统上统一办理房屋登记事务。

2.一般规定

2.1  房屋登记范围

(一)国有土地范围内的房屋;
(二)集体土地范围内依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。

2.2  房屋登记种类

(一)所有权登记,包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记;
(二)抵押权登记,包括抵押权的设立登记、转移登记、变更登记、注销登记;最高额抵押权的设立登记、转移登记、变更登记、确定登记;
(三)地役权登记,包括地役权的设立登记、变更登记、转移登记及注销登记;
(四)预告登记,包括预购商品房(含经济适用住房、限价商品住房,以下相同)预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记;
(五)其他登记:包括更正登记、异议登记等。

2.3  房屋登记簿与房屋权属证书

2.3.1  房屋登记簿记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项,是房屋权利归属和内容的根据。
房屋登记簿可以采用纸介质,也可以采用电子介质。采用电子介质的,应有唯一、确定的纸介质转化形式,并应当定期异地备份。
2.3.2  房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书。
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。
预告登记、异议登记以及法律、法规、规章规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后,由房屋登记机构发放登记证明。
2.3.3  房屋权属证书、登记证明应当与房屋登记簿记载一致。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准,房屋登记机构应当书面通知权利人换领与房屋登记簿记载一致的房屋权属证书、登记证明。
2.3.4  未建立房屋登记簿的,以房屋登记档案记载作为房屋权利归属和内容的根据。

2.4  房屋登记内容

2.4.1房屋登记内容应当在房屋登记簿中记载。房屋登记簿应记载以下内容:房屋基本状况部分、房屋权利状况部分、其他状况部分。
(一)房屋基本状况部分,记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、土地使用年限、房地产平面图等;
(二)房屋权利状况部分:房屋所有权记载房屋所有权人、身份证明号码、户籍所在地、共有情况、房屋所有权取得方式、房屋所有权证书号、补换证情况、房屋性质;他项权利记载抵押权人、抵押人、债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况、是否有在建工程抵押、最高额抵押权人、最高债权额、债权确定的期间、最高债权额已经确定的事实和数额、地役权人、地役权设立情况、地役权利用期限等;
(三)其他状况部分,记载预告登记权利人和义务人、身份证明号码、预告登记证明号、补换证情况、异议登记申请人、异议事项、异议登记证明号、查封机关、查封文件及文号、查封时间、查封期限、解除查封文件及文号、解除查封的时间等。
2.4.2登记机构每次办理各项登记,都应在登记簿上记载登记时间、登记最终审核人员。
2.4.3房屋登记簿记载内容发生改变的,应通过合法程序增加新的页面、界面和内容体现,不得直接在原内容上删改。未经合法程序,不得对房屋登记簿记载的内容进行更改。

2.5  房屋登记程序

2.5.1  基本程序
(一)申请;
(二)受理;
(三)审核;
(四)记载于登记簿;
(五)发证。
2.5.2  房屋登记机构认为必要时,可以就登记事项进行公告。
2.5.3  办理下列房屋登记,房屋登记机构应当实地查看:
(一)房屋所有权初始登记;
(二)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;
(三)法律、法规、规章规定的应当实地查看的其他房屋登记。
实地查看应如实填写查看记录,幢数、每幢房屋的层数应当与建设工程规划许可证一致,房屋坐落应当与区县公安分局人口管理处(科)出具的北京市门楼牌编号证明信一致。

2.6  房屋登记的法定文字

房屋登记簿、房屋权属证书、登记证明应当使用中华人民共和国法定规范汉字缮写,姓名可以使用异体字、繁体字。
申请人为境外自然人、法人、其他组织的,应当使用中文姓名或名称(或中文译文),可以在登记中文姓名和名称的同时,将申请人的母语(或者英文)名称、姓名如实记录在登记簿中,并在权属证书、证明附记栏内注记。

2.7  房屋登记原则

2.7.1  房地权利主体一致原则。办理房屋登记,应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
2.7.2  房屋应当按照基本单元进行登记的原则
(一)房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间;
(二)国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记;非成套住房,以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记;
(三)集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记;
(四)非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限并可以独立使用的部分为基本单元进行登记;
(五)平房院可依申请以门牌坐落为基本单元进行登记。
2.7.3  登记部门依申请进行登记的原则
2.7.3.1  申请房屋登记,申请人应当向房屋登记机构提出申请,并提交申请登记材料。
2.7.3.2  申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请。有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:
(一)因合法建造房屋取得房屋权利;
(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;
(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;
(四)因房屋所有权人的姓名或者名称变更,房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更,房屋面积增加或者减少的,同一所有权人分割、合并房屋申请变更登记;
(五)房屋灭失;
(六)权利人放弃房屋权利;
(七)法律、法规、规章规定的其他情形。
2.7.3.3  有关当事人可以就不同登记事项向登记机构一并申请登记,登记机构认为合理的,可以一并受理;登记机构受理后,应当按照顺序依次登记。
2.7.3.4  房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,申请人可以撤回登记申请。单方撤回登记申请的,登记机构应当中止登记程序,并书面通知其他申请人。撤回登记申请应提交以下文件:
(1)书面申请原件;
(2)身份证明。
2.7.3.5申请人提交的登记材料齐全且符合法定形式的,登记机构应当即时受理,出具房屋登记受理通知书,并由受理单位加盖公章。通知书中应列出申请人提交的登记材料明细和办理时限等内容,并由申请人签字。
2.7.3.6申请人提交的登记材料不齐全或不符合法定形式的,登记机构应当即时出具不予受理决定书,决定书上应载明不予受理的原因、申请人需要补正的内容、起诉或申请复议的机关及期限等内容。

2.8  房屋登记时限

2.8.1  自受理登记申请之日起,房屋登记机构应当于下列时限内,将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定:
(一)国有土地范围内的房屋所有权初始登记,30个工作日;其他房屋所有权登记,10个工作日;集体土地范围内房屋所有权登记,60个工作日;
(二)抵押权、地役权登记,10个工作日;
(三)预告登记、更正登记,10个工作日;
(四)异议登记,1个工作日(原则上当天办理)。
2.8.2  公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的,经房屋登记机构负责人批准可以延长,但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规、规章对登记时限另有规定的,从其规定。
2.8.3  需要申请人补充登记材料的,补充材料时间不计入登记时限。

2.9  房屋登记要求

2.9.1  申请人身份资格应符合下列条件:
(一)申请人是自然人的,应具有完全民事行为能力,无民事行为能力人或者限制民事行为能力人,应由其监护人代理申请;
(二)申请人是法人的,应具有法人资格;
(三)申请人是其他组织的,应具有相应资格。
2.9.2  登记申请符合下列条件的,房屋登记机构应当予以登记,将申请登记事项记载于房屋登记簿:
(一)申请人与提交的登记材料记载的主体一致;
(二)申请初始登记的房屋在申请人提交的规划证明材料记载范围内,申请其他登记的房屋在房屋登记簿记载范围内(未建立房屋登记簿的应在房屋登记档案记载范围内,以下相同);
(三)申请登记的内容与有关登记材料证明的事实一致;
(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;
(五)不存在法律、法规、规章规定的不予登记的情形。
予以登记的房屋,申请人领证时应在房屋权属证书、登记证明领取凭证上签字,领取凭证存入档案;
不符合上述条件之一的,房屋登记机构应当作出不予登记决定书并送达申请人。
2.9.3 房屋登记有下列情形之一的,房屋登记机构应当作出不予登记决定书并送达申请人,将申请文件复印留存后退还申请人:
(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;
(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;
(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;
(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;
(五)房屋已被依法征收、没收,原权利人申请登记的;
(六)房屋被依法查封期间,权利人申请登记的;
(七)法律、法规、规章等规定的其他不予登记的情形。

2.9.4  国有土地范围内房屋所有权登记

2.9.4.1  房屋所有权初始登记
(一)申请人是国有土地使用权人;房屋占用的土地是在国有土地使用证明文件记载的范围内,符合土地有偿或者划拨使用的规定;申请登记的房屋已竣工验收合格且符合建设工程规划许可证批准的用途、幢数、层数、建筑面积;登记面积与测量成果一致;
(二)申请初始登记的房屋,其在建工程抵押登记未注销的,登记机构应在房屋登记簿上记载在建工程已抵押,并在核发的房屋所有权证附记栏内注记。在建工程抵押登记未注销,抵押当事人将在建工程抵押变更为房屋抵押的,可以申请相应房屋抵押登记。上述初始登记、抵押登记同时申请的,登记部门应同时受理;
(三)房地产开发企业申请商品房初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。
2.9.4.2  房屋所有权转移登记
(一)受让人(买房人)应与转让合同或其它证明房屋所有权发生转移的证明材料中的受让人(买房人)姓名或者名称一致;转让人(卖房人)名称应与转让合同或其它证明房屋所有权发生转移的证明材料中的转让人(卖房人)、转让人(卖房人)的房屋所有权证、房屋登记簿记载的所有权人姓名或者名称一致;
(二)已办理预购商品房预告登记或房屋所有权转移预告登记的房屋,受让人(买房人)的姓名或者名称应与预告登记权利人一致;
(三)申请登记的房屋,在转让人(卖房人)房屋登记簿记载的范围内;与转让合同约定标的物一致;合同约定转让的为房屋所有权;
(四)房屋抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提交规定材料外,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件或抵押权预告登记证明原件;同时提交抵押权注销申请的,抵押权注销与转移登记一并办理;未提交抵押权注销申请的,转移登记后在房屋所有权证附记栏内注记抵押情况;
(五)预购商品房抵押权预告登记、房屋抵押权预告登记未注销,属于抵押权预告登记义务人的买房人申请房屋转移登记的,登记机构应在核发的房屋所有权证附记栏内注记抵押权预告登记情况;预售商品房抵押登记未注销的,在办理转移登记时应在登记薄中记载抵押情况并在核发的房屋所有权证附记栏内注记预售商品房抵押登记情况;抵押权预告登记当事人将抵押权预告登记(含预售商品房抵押登记)变更为房屋抵押登记的,应申请房屋抵押权设立登记;上述转移登记、抵押登记同时申请的,登记部门应按顺序一并办理,受让人尚未取得房屋所有权证的,抵押登记当事人可不提交房屋所有权证;
(六)央产已购公有住房转移的,还应提交央产房上市出售确认表原件(法院判决除外)和物业费、供暖费交清证明原件(法院判决除外);
(七)申请登记的房屋,无司法机关、行政机关查封、异议登记等限制转移的情况。
2.9.4.3  房屋所有权变更登记
(一)申请人与房屋所有权证、房屋登记簿记载的所有权人一致,更名登记的除外;申请登记的房屋,在房屋登记簿记载的范围内;申请变更的内容与提交的有关证明文件一致;
(二)房屋坐落名称变更,申请人提交房屋登记表、房产平面图复印件的,登记机构应当在表、图上加盖坐落名称变更章。
2.9.4.4  房屋所有权注销登记
申请人与房屋所有权证、房屋登记簿记载的所有权人一致;申请登记的房屋应在房屋所有权证、房屋登记簿记载的范围内;存在他项权利或预告登记的,提交权利人的书面同意文件原件;无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况。

2.9.5  国有土地范围内房屋抵押登记

2.9.5.1  房屋抵押权设立登记
(一)申请登记的抵押人与房屋所有权证、房屋登记簿记载的所有权人、抵押合同中的抵押人一致;申请登记的抵押权人与抵押合同中的抵押权人一致;申请登记的抵押权人与主债权合同中的债权人一致,委托银行贷款的抵押权人、反担保的抵押权人除外;申请抵押登记的房屋应在房屋所有权证、房屋登记簿记载的范围内;
(二)抵押权预告登记未注销,当事人将抵押权预告登记变更为房屋抵押登记的,应当申请抵押权设立登记;
(三)无司法机关、行政机关查封、异议登记等限制权利的情况。
2.9.5.2  房屋抵押权转移登记
(一)抵押人与房屋他项权证、房屋登记簿记载的抵押人一致;抵押权受让申请人应与债权转让合同、抵押权转让合同中受让人的姓名或者名称一致;抵押权转让申请人名称应与债权转让合同、抵押权转让合同中转让人和房屋他项权证、房屋登记簿记载的抵押权人一致;
(二)抵押房屋与房屋他项权证、房屋登记簿记载的抵押房屋一致;
     (三)以购买不满5年的经济适用住房或限价商品住房设立抵押的,抵押当事人应提交处分抵押物时按照《北京市经济适用住房管理办法(试行)》或《北京市限价商品住房管理办法(试行)》的规定执行的约定原件;以央产经济适用住房设立抵押的,抵押当事人还应提交处分抵押物时按照届时央产经济适用住房上市的有关规定执行的约定原件;
(四)无异议登记的情况。
2.9.5.3  房屋抵押权变更登记
(一)申请人应与房屋他项权证、房屋登记簿记载的房屋抵押人、抵押权人一致;申请变更的内容应与提交的有关变更抵押权登记内容协议约定的事实一致;涉及房屋登记内容的应与房屋所有权证、房屋登记簿记载一致;
(二)变更担保债权数额以及抵押顺位发生变化的,如有其他抵押权人,应提交其他抵押权人同意的书面文件原件;
(三)无司法机关、行政机关查封、异议登记等限制权利的情况。
2.9.5.4  房屋抵押权注销登记
申请人应与房屋他项权证、房屋登记簿记载的抵押人、抵押权人和解除抵押权协议的当事人一致;注销抵押权的房屋应与房屋他项权证、房屋登记簿记载一致。
2.9.5.5  在建工程抵押转现房抵押权登记
在建工程抵押登记未注销可直接办理转现房抵押登记;申请人应与在建工程抵押登记证明记载的抵押人、抵押权人一致;抵押人应与土地使用证记载的权利人一致;在建工程抵押转现房抵押登记前,再设立房屋抵押的不予办理;无司法机关、行政机关查封、异议登记等限制权利的情况。
2.9.5.6  最高额抵押权登记
最高债权额、债权确定的期间、最高债权额已经确定的事实和数额应与申请人提交的最高额抵押合同约定的情况一致;最高额抵押房屋被查封的,抵押权人的债权确定;其他按照房屋抵押登记要求办理。

2.9.6  国有土地范围内房屋预告登记

2.9.6.1  预购商品房预告登记
(一)买卖双方有预告登记约定;卖方申请人应与商品房预售许可证记载的开发企业、预售合同记载的卖方一致;预告登记权利申请人应与预售合同记载的买方一致;预告登记的房屋在预售许可范围内,房屋登记簿无预告登记记载,与预售合同中买卖标的物一致;
(二)预售合同已经备案;
(三)无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况;
(四)申请预告登记的预购商品房已办理在建工程抵押登记的,应提交抵押权人同意转让的书面证明原件;
(五)预告登记后,债权消灭或者自能够进行房屋转移登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效;预告登记失效后,原预告登记权利人就同一事项再次申请预告登记的,不予受理;
(六)商品房初始登记后,不再办理预购商品房预告登记。
2.9.6.2  预购商品房预告登记变更
(一)申请人应与生效法律文书、遗赠公证书、继承公证书、夫妻变更协议确认的权利人一致;生效法律文书、遗赠公证书、继承公证书、变更协议记载的当事人一方应与登记证明、房屋登记簿记载一致;预告登记变更的房屋应与登记证明、房屋登记簿记载一致;
(二)申请人的姓名与名称、房屋的自然状况发生变化的,提交相关部门的证明文件;
(三)无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况;
(四)有抵押权预告登记的,应提交经抵押权人同意变更的书面证明文件原件。
2.9.6.3  预购商品房预告登记注销
预告登记后,法院、仲裁委员会生效法律文书撤销合同或确认合同无效、预告登记失效、买卖双方解除合同的,申请预告登记注销。
(一)注销登记的当事人应与合同的当事人一致、应与登记证明、房屋登记簿记载的预告登记权利人和预告登记义务人一致;预告登记注销的房屋应与登记证明、房屋登记簿记载的一致;
(二)无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况,无抵押权预告登记。
2.9.6.4  预购商品房抵押权预告登记
(一)商品房买房人支付首期房价款后,由贷款银行代其支付剩余房价款,将其所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保设立抵押权的,在办理预购商品房预告登记后,可以申请预购商品房抵押权预告登记;
(二)2008年7月1日前签订预购商品房买卖合同并办理预售登记备案的,可直接申请办理预购商品房抵押权预告登记;2008年7月1日后签订预购商品房买卖合同的,须办理预购商品房预告登记后,方可办理预购商品房抵押权预告登记;已办理预购商品房贷款抵押登记或办理抵押登记变更的,不再办理预购商品房抵押权预告登记;
(三)抵押当事人有预告登记约定;抵押权申请人应与抵押合同中的抵押权人、贷款合同中的债权人一致;抵押申请人应与预购商品房预告登记证明、房屋登记簿记载的预告登记权利人和商品房预售合同中的买房人、抵押合同中的抵押人、贷款合同中的债务人一致;抵押的商品房应在房屋登记簿记载、商品房预售合同约定的买卖标的物范围内并与抵押合同约定的抵押标的物一致;
(四)以预购经济适用住房或限价商品住房设立抵押的,抵押当事人应提交处分抵押物时按照《北京市经济适用住房管理办法(试行)》或《北京市限价商品住房管理办法(试行)》的规定执行的约定原件;以央产预购经济适用住房设立抵押的,抵押当事人还应提交处分抵押物时按照届时央产经济适用住房上市的有关规定执行的约定原件;
(五)无司法机关、行政机关查封等限制权利情况,无在建工程
抵押;
(六)预购商品房抵押权预告登记不受商品房预售期限的限制。
2.9.6.5  预购商品房抵押权预告登记变更
申请人应与预告登记证明、房屋登记簿记载的预告登记权利人和预告登记义务人一致;申请变更的内容应与有关抵押权预告登记变更协议约定的内容一致;变更的内容涉及商品房预售合同约定内容的,应与变更后的商品房预售合同一致。
涉及抵押人主体变更的,无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况。
2.9.6.6  预购商品房抵押权预告登记注销
(一)注销登记的当事人应与抵押权预告登记证明、房屋登记簿记载的抵押权预告登记权利人、预告登记义务人一致,与解除抵押权协议的当事人一致;
(二)注销抵押权的房屋应与抵押权预告登记证明、房屋登记簿记载一致。
2.9.6.7  房屋所有权转移预告登记
(一)买卖双方有预告登记约定;申请人应与转移预告登记协议当事人一致;房屋登记簿无房屋所有权转移预告登记记载;
(二)其他要求与房屋所有权转移登记(一)、(三)、(四)、(六)、(七)相同。
2.9.6.8  房屋所有权转移预告登记变更
申请人应与预告登记证明、房屋登记簿记载的预告登记权利人和预告登记义务人一致,姓名与名称变更的除外;其他要求与房屋所有权变更登记(一)相同。
2.9.6.9  房屋所有权转移预告登记注销
(一)注销登记的当事人应与撤销合同、无效合同或解除合同的当事人一致,应与登记证明、房屋登记簿记载的预告登记权利人和预告登记义务人一致;
(二)注销预告登记的房屋应与登记证明、房屋登记簿记载的一致;
(三)无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况,无抵押权预告登记。
2.9.6.10  房屋抵押权预告登记
(一)已办理房屋所有权登记或房屋所有权转移预告登记的房屋,可以办理房屋抵押权预告登记;抵押当事人有预告登记约定;申请人应与抵押权预告登记协议当事人一致;
(二)抵押人应与房屋所有权转移预告登记证明、房屋登记簿记载的预告登记权利人一致;
(三)房屋登记薄中无其他抵押权登记或抵押权预告登记记载;
(四)其他要求与房屋抵押权设立登记(一)、(三)相同。
2.9.6.11  房屋抵押权预告登记变更
(一)申请人应与预告登记证明、房屋登记簿记载的预告登记权利人、预告登记义务人一致;
(二)申请变更的内容应与有关抵押权预告登记变更协议约定的内容一致;
(三)涉及房屋登记内容的应与变更后的房屋所有权证记载一致;
(四)变更担保债权数额的,如有其他抵押权人,应有其他抵押权人同意的书面文件;
(五)无司法机关、行政机关查封、异议登记等限制权利的情况。
2.9.6.12  房屋抵押权预告登记注销
申请人应与预告登记证明、房屋登记簿记载的预告登记权利人、预告登记义务人一致,且与解除抵押权协议的当事人一致;注销抵押权的房屋应与房屋抵押权预告登记记载一致,且在解除抵押权协议的约定范围内。

2.9.7  国有土地范围内房屋更正登记

2.9.7.1  依申请的房屋更正登记
权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误或者权利人依据登记机构的更正登记通知,可以申请更正登记。
(一)利害关系人申请更正登记的,应有房屋登记簿记载权利人同意更正的书面证明材料;
(二)申请更正登记的房屋在房屋登记簿记载的范围内,更正内容应与相关证明文件的更正事实一致;
(三)申请更正登记的房屋无司法机关、行政机关查封、异议登记等限制权利的情况。
2.9.7.2  依职权的房屋更正登记
(一)房屋登记机构发现房屋登记簿记载错误,不涉及房屋权利归属和内容的,应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记,当事人无正当理由逾期不办理更正登记的,房屋登记机构可以依据原始档案材料或者有效法律文件对房屋登记簿的记载予以更正,并书面通知当事人;
(二)对涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误,房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记,未办理更正登记的,权利人因处分房屋权利申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理;
(三)更正登记的房屋无司法机关、行政机关查封、异议登记等限制权利的情况。

2.9.8  国有土地范围内房屋异议登记

2.9.8.1  设立异议登记
    利害关系人提出异议登记申请时,房屋登记机构在申请书、询问笔录中明确告知申请人应当在申请异议登记之日起15日内提交向法院起诉的书面证明,逾期不提交的,异议登记失效。异议登记设立之日起,权利人处分房屋申请登记的,应首先依法申请注销异议登记。
(一)申请人的有关异议登记材料能够证明申请人和申请异议登记的房屋之间有利害关系;
(二)申请异议登记的房屋在房屋登记簿记载的范围内;
(三)同一申请人不得就同一事由重复申请异议登记;
(四)法院查封异议登记房屋的,房屋登记机构应当在协助执行通知书送达回执上注明异议登记情况或者函告查封法院房屋异议登记情况;
(五)异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理;已受理登记申请但未将登记事项记载于房屋登记簿之前,第三人申请异议登记的,房屋登记机构应当中止办理原登记申请,并书面通知处分房屋登记申请人。
2.9.8.2  异议登记注销
(一)异议登记注销申请人可以是异议登记申请人,也可以是房屋登记簿记载的权利人。
在异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人申请异议登记注销的,应提交异议登记申请人未在15日内提起诉讼的证明或者法院不予受理证明、驳回起诉、驳回诉讼请求及其他不予支持诉讼请求的生效法律文件;异议登记申请人申请异议登记注销或异议登记申请人在异议登记之日起15日内不起诉,房屋权利人申请异议登记注销的,可以不提交上述证明文件;在异议登记期间,权利人同意更正登记的,异议登记申请人应首先注销异议登记;
(二)申请异议登记注销的房屋,应在房屋登记簿记载的异议登记房屋范围内;异议登记注销原因应与有关生效法律证明文件载明的内容相符。

2.9.9  国有土地范围内房屋地役权登记

2.9.9.1  地役权设立登记
(一)地役权登记申请人应与供役地房屋和需役地房屋的房屋所有权证、房屋登记簿记载的权利人一致;
(二)申请地役权登记的房屋在房屋所有权证、房屋登记簿记载的范围内;地役权登记内容与合同约定内容一致。
2.9.9.2  地役权转移登记
地役权不得单独转让,只能随同需役地房屋所有权同时转让;地役权转让人应与需役地房屋转让前的房屋他项权证、房屋所有权证、房屋登记簿记载的权利人一致;地役权受让申请人应与需役地房屋转让后的房屋所有权证、房屋登记簿记载的权利人一致;转让地役权的范围应与需役地房屋转让后的房屋所有权证、房屋登记簿记载的范围相符。
2.9.9.3  地役权变更登记
申请人应与房屋他项权证、房屋登记簿记载的权利人一致;申请变更的房屋应在房屋他项权证、房屋登记簿记载的范围内;变更的内容应与合同约定的变更内容相符。
2.9.9.4  地役权注销登记
(一)地役权注销由需役地房屋权利人、供役地房屋权利人共同提出申请;
(二)需役地房屋权利申请人应与需役地房屋的房屋所有权证、房屋登记簿记载的权利人一致;供役地房屋权利人申请人应与供役地房屋的房屋所有权证、房屋登记簿记载的权利人一致;
(三)地役权注销登记的情况应与法律文件或者合同约定的内容相符;由供役地房屋权利人单方提出申请的,应当提交违反法律规定、合同约定,滥用地役权或者有偿利用供役地,约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的书面证明。

2.9.10  国有土地范围内房屋登记的其他要求

2.9.10.1  商品房初始登记后,房地产开发企业不得将已销售和转移登记的房屋设定抵押。以初始登记的商品房设定抵押的,由抵押当事人提供已销售和转移登记的房屋清单。
2.9.10.2  房屋抵押登记不设抵押期限,原房屋抵押登记已设的抵押期限对抵押权的存续不具有法律约束力。
2.9.10.3预购商品房抵押权预告登记转为房屋抵押权设立登记的,抵押房屋情况可直接按照房屋所有权证的记载填写,按照房屋抵押权设立登记的规定办理;抵押合同中约定抵押人委托抵押权人办理房屋抵押登记的,可由抵押权人代理申请。
2.9.10.4  房屋共有权人的认定,以房屋登记簿记载的共有权人为准。
2.9.10.5按份共有的房屋所有权,共有份额增加或减少的,按转移登记的有关规定办理(夫妻按份共有除外)。
2.9.10.6  房屋登记不再记载院墙归属。平房共用的房墙,由共用人协议确定归属。
2.9.10.7 补证
(一)申请人应与房屋登记簿记载的权利人一致;补证登记的房屋应与遗失声明内容、房屋登记簿记载的一致;
(二)登记机构对符合补证条件的,即可将有关事项在房屋登记簿上记载(尚未建立登记簿的房屋,在原房屋所有权登记审核意见简要注记事项栏签注审核意见);在补发的房屋权属证书、登记证明上需注明“补发”字样;
补发房屋权属证书、登记证明后,登记机构在北京建设网上予以公告。
2.9.10.8  换证
(一)申请人应与房屋登记簿记载的权利人一致;换证登记的房屋应与收回的原房屋权属证书、证明、房屋登记簿记载的房屋一致;
(二)登记机构对符合换证条件的,将有关事项在房屋登记簿上记载(尚未建立房屋登记簿的房屋,在原房屋所有权登记审核意见简要注记事项栏签注审核意见);在换发的房屋权属证书、登记证明上需注明“换发”字样。
2.9.10.9   房屋登记簿、房屋所有权证的房屋性质栏按商品房、经济适用住房、限价商品住房、廉租房、集资合作建房、按经济适用住房管理、按商品房管理、房改房(成本价)、房改房(标准价)填写,其他类型房屋不填此项。
2.9.10.10  登记机构在办理抵押权登记或抵押权预告登记后,应当在发放的房屋所有权证书、登记证明附记栏内注记“已抵押”或“已注销”,并注明登记日期。
2.9.10.11  询问
房屋登记机构应当查验申请登记材料,并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正,以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人;询问结果应当经申请人当场签字确认,并归档保留。
经询问转让人或抵押人,确认申请登记房屋为单独所有的,为受让人或抵押权人办理登记;确认申请登记房屋为共有的(包括夫妻共有),应由共有人共同申请房屋登记,提交共有人同意转让或抵押的书面证明原件,夫妻共有的还需提交结婚证(婚姻关系证明)。
经询问受让人,确认申请登记房屋为单独所有的,直接为受让人办理登记;确认申请登记房屋为夫妻共有的,由夫妻双方共同申请房屋登记,提交结婚证(婚姻关系证明)、夫妻共有房屋协议。

2.9.11  集体土地范围内房屋登记

2.9.11.1  初始登记
(一)申请人是集体土地使用权人;房屋占用的土地是在集体土地使用证记载的范围内,申请登记的房屋已竣工验收合格且符合建设工程规划批准证明批准的用途、幢数、层数、建筑面积;登记面积与测量成果一致;
(二)申请村民住房登记的,申请人应是宅基地所在村的农村集体经济组织成员;申请人是农村集体经济组织的,房屋登记应得到村民会议或者由村民会议授权经村民代表会议同意;
(三)房屋登记机构受理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记申请后,应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告,经公告无异议或者异议不成立的,方可予以登记。
2.9.11.2  转移登记
(一)申请村民住房转移登记的,受让申请人应是宅基地所在村的农村集体经济组织成员并得到本村集体经济组织同意;依法利用其他集体所有建设用地建造房屋的受让人,应得到村民会议或者由村民会议授权经村民代表会议同意;
(二)其他要求按照国有土地范围房屋所有权转移登记(一)、(二)、(三)、(四)、(七)的要求办理。
2.9.11.3  变更登记
按照国有土地范围内房屋变更登记的要求办理。
2.9.11.4  抵押登记
抵押登记的房屋只能是依法建设在集体土地范围内的乡镇、村企业的厂房等建筑物,抵押登记按照国有土地范围内房屋抵押登记要求办理。

2.9.12  依生效法律文书登记

(一)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的,登记机构应当依当事人申请或者有关生效法律文书,办理相应的登记。有司法机关、行政机关查封、抵押权等限制的,暂不办理;
(二)生效行政判决书判决撤销房屋登记、房屋权属证书、登记证明的,登记部门应当在房屋登记簿上记载注销事项,并及时将注销事项书面通知原权利人及相关当事人,原房屋权属证书、登记证明收回或者在北京建设网上公告作废;
(三)司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况,提交虚假材料等非法手段获得房屋登记,除房屋权利被生效法律文书确认为他人善意取得的以外,由市建委作出撤销登记决定,市、区、县登记部门在房屋登记簿中予以记载,并负责将撤销登记决定送达有关当事人,原房屋权属证书、登记证明收回或在北京建设网上公告作废;
(四)经登记的房屋所有权消灭后,原权利人未申请注销登记的,由市建委依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定作出注销登记决定,市、区、县登记部门在房屋登记簿上记载注销登记事项,并负责将注销登记决定送达原权利人,原房屋所有权证收回或者在北京建设网上公告作废。

2.10  房屋登记收件标准一般性规定

2.10.1  房屋登记收件标准一般性规定为本《规范》中总括性规定,除《规范》中另有规定外,以下各种登记类别均应遵照执行。
本《规范》中要求提交原件的,应提交原件;未要求提交申请材料原件的,提交与原件核验一致的复印件,由核验人在材料上注明“与原件一致”并签字。不能提供原件核验的,应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件。
申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需进一步证明的,应当书面通知申请人补充材料。
2.10.2  本《规范》业务细类中凡涉及初始登记、面积变化或从原有登记房屋中拆分进行登记的,均需提交房屋登记表及房产平面图原件二份;其他登记可提供原房屋所有权证所附房屋登记表及房产平面图的复印件;原证后无附图附表的,可不提供房屋登记表及房产平面图,所发房屋所有权证不附图、表。
2.10.3  变更登记中,已设定他项权利或办理预告登记的,应由他项权人或预告登记权利人出具同意房屋权利人办理变更登记的书面证明原件。
2.10.4已办理预告登记的,在办理相应房屋登记时不再重复收取材料,原已收取材料失效的除外。
2.10.5 境外机构和境外个人购买房屋办理登记的特别规定
(一)境外机构和境外个人购买房屋的,提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件,已经批复的房屋再次转移无须提交;境外个人需提交北京市公安局出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》;台湾同胞也可提交市政府台湾事务办公室出具的《台湾同胞在京购买多套商品房介绍信》;
(二)外国驻华使馆、领事馆、各国际组织驻华代表机构享有外交特权与豁免人员购买房屋的,提交外交部同意其购房的照会;
(三)境外机构和境外个人(含华侨)购买自用、自住商品房的,须提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺原件;
2.10.6  当事人身份证明
(一)本市居民:居民身份证(未成年人申请房屋登记可提供户口簿);
(二)外省市居民:居民身份证,未成年人申请房屋登记可提供户口簿;申请房屋买卖、赠与、交换、抵偿债务等转移登记的权利人,还应提交暂住证或北京市工作居住证;
(三)军人:居民身份证,或军官证,或文职干部证,或士兵证,或学员证,或军官退休证,或文职干部退休证,或离休干部荣誉证;
(四)港澳居民:中华人民共和国香港(澳门)特别行政区护照,或港澳居民往来内地通行证,或港澳同胞回乡证,或居民身份证;
(五)台湾同胞:台湾同胞来往大陆通行证、旅行证或经确认的居民身份证明;
(六)华侨:中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件;
(七)外籍人士:经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件(无外国人居留证件的,提交中国公证机构公证的护照中文译本原件);
(八)境内法人:《组织机构代码证》;没有《组织机构代码证》的,可提交《企业法人营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等;
(九)境内其他组织:《组织机构代码证》;以非法人机构名义申请登记,不能提交组织机构代码证的,应有法人授权;境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构,可提交加盖公章的营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证,不再核对原件;
(十)境外法人、其他组织:经公证的法人或其他组织的商业登记证,或注册证书,或批准该法人、其他组织成立的文件及有关部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书;外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证;认证后的以上文件,不再核验原件;
2.10.7  委托、监护及公证
(一)委托
1、委托代理人登记的,提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明;授权委托书记载的委托事项、权限应明确;授权委托书经公证的,可不再核对委托人的身份证明原件;
2、转让人为自然人的,委托书应公证;
3、预购商品房预告登记和新建商品房转移登记时,买房人提交的居民身份证公民编号与房屋买卖合同中买房人居民身份证公民编号(包括由15位升为18位)一致的,收复印件可不核验原件;
4、个人房屋办理抵押权预告登记、抵押权登记的,抵押人委托书应公证,但金融机构书面同意抵押人委托书无须公证的,抵押人委托书可不公证,委托人身份证明复印件可不核对原件;
5、权利人为自然人,申请房屋权属证书、登记证明遗失、灭失补证的,委托书应公证;
6、异议登记,申请人为自然人的,委托书应公证;
7、更正登记,申请人为自然人的,委托书应公证;
8、放弃房屋所有权进行注销登记,申请人为自然人的,委托书应公证;
9、抵押权注销登记中抵押权人为自然人的,委托书应公证;
10、境外法人、其他组织、个人的委托书、有关登记材料应公证。香港出具的公证书,应由中国法律服务(香港)有限公司加盖转递专用章;台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认;外国申请人委托代理人申请房屋登记的,其授权委托书、有关登记材料应当公证。在外国公证的证明文件,需要中国驻该国使、领馆认证;与中国没有外交关系的国家,由该国和中国都有外交关系的第三国的中国使、领馆认证。
(二)监护
1、无(限制)民事行为能力人的房屋登记,由其监护人代为申请,提交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿(未成年人)、证明法定监护关系的户口簿,或者其它能够证明监护关系的法律文件;
2、因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供由监护人出具的为被监护人利益的书面保证原件。
(三)当事人约定合同经公证生效的,应当提交有关合同的公证文书原件;
(四)登记申请材料是外文的,应同时提交经公证的中文译本原件。
2.10.8  共有房屋的登记
(一)共有房屋,应当由共有人共同申请登记;
(二)共有房屋所有权变更登记可由与变更事项存在直接利害关系的共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由全部共有人共同申请;
(三)申请登记房屋为共有房屋的,房屋登记机构应当为共有人分别核发房屋所有权证,并在房屋所有权证上注明“共有”字样。

 

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